Mis vormis tuleb sõlmida raieõiguse ja metsamaa müügi leping?
Metsaomanikud seisavad sageli valiku ees, kas müüa metsamaa koos kasvava metsa ja maaga või müüa üksnes metsas kasvavad puud ehk raieõigus, kui on vaja raha suuremate väljaminekute katmiseks. Selleks, et vältida hilisemaid vaidlusi ja tagada mõlema poole õigused ning kohustused, on oluline teada, millises vormis tuleb need lepingud sõlmida ja millele tähelepanu pöörata.
Raieõiguse müügi puhul sõlmitakse leping, millega antakse üle õigus puid langetada, neid omandada, neist puidusortimente valmistada ja saadud sortimendid metsast välja vedada. Raieõiguse leping võib olla kas fikseeritud hinnaga või sortimendi leping. Neid eristab tasu maksmise aeg ja alused. Kohtupraktikas on leitud, et raieõiguse lepingud liigituvad võlaõigusliku rendilepingu alla, millele rakendatakse üürilepingu sätteid.
See tuleneb metsaseaduses toodud raieõiguse lepingu mõistest, mille kohaselt annab metsaomanik raieõiguse lepinguga raiete tegemiseks kasutada ka oma maa. Kohtud on leidnud, et seega osa raieõiguse tasust moodustub ka maa kasutamise tasu, isegi kui seda lepingus eraldi pole kajastatud.
Raieõiguse lepingu vorminõuded ja kehtivus
Raieõigus on tavaliselt seotud metsateatise kehtivuse tähtajaga. Seega on hea teada, et kui metsafirma ei tee raiet tähtaja jooksul ja leping lõpeb, siis fikseeritud lepingu puhul pole tal õigust kogu tasu tagastamiseks, kuna tasu hõlmab ka maakasutuse tasu.
Metsaseadus näeb ette, et raieõiguse leping peab olema kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kirjalik vorm tähendab, et leping peab olema kas digitaalselt või omakäeliselt allkirjastatud. Kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm tähendab e-posti teel pakkumuse ja nõustumise andmist. Kui raieõiguse leping sõlmitakse suulises vormis, siis on tegemist vorminõude eiramisega, mis võib kaasa tuua lepingu tühisuse.
Metsamaa müük ja notariaalse lepingu erisused
Kui me võrdleme raieõiguse lepingut metsamaa (kinnisasja) võõrandamise lepinguga (tavaliselt müügiga), siis esimesel juhul jääb maa metsaomanikule ilma raiutud puudeta ja teisel juhul läheb metsamaa teise isiku omandisse jäädavalt.
Kuna metsamaa müügi korral lähevad nii maa kui ka mets ostja omandisse, peavad nii metsamaa müügileping kui ka eelleping olema notariaalsed, sest omandi muudatused kantakse kinnistusraamatusse.
Metsamaa müügi korral lähevad uuele omanikule üle kinnisasjaga seotud õigused ja kohustused, sealhulgas kehtivad servituudid ja sõlmitud raieõiguse lepingud. Nendest tuleb uut omanikku kindlasti teavitada, sest reeglina võivad need muuta müügihinda.
Notariga seotud tehingute puhul tuleb arvestada notaritasude (vt siin) ja kinnistusraamatus muudatuste tegemise riigilõivudega (vt siin). Kulud jagatakse tavaliselt pooleks, kuid saab ka teisiti kokku leppida. Tasude määrad kujunevad maa müügihinnast, millega maa müüakse (turuhind) või ostja-müüja poolt nimetatud hinnast. Viimasel juhul (nt kinkimisel, pärimisel) võidakse maa hind tuletada Maa- ja Ruumiameti andmetes näidatud maksustamishinnast.
Reeglina peaks raieõiguse lepingu hind olema alati väiksem kui terve metsamaa müügi hind, sest raieõiguse hinnast arvestatakse maha metsa ülestöötamisega seotud kulud ning raieõiguse omandaja ei saa maad endale.
Mööda ei tohi vaadata ka sellest, et nii raieõiguse lepingu kui ka maa müügilepingu puhul saab müüja tulu, mis on tulumaksuga maksustatav.
Jäta meelde: kui soovid müüa vaid raieküpset puitu, sõlmi raieõiguse võõrandamise leping. Kui müüd metsa koos maaga, sõlmi kinnisasja võõrandamise leping.
Artikkel on valminud koostöös Metsaühistu juriidilise nõustajaga Tiina Mitt.